京都市が民泊に常駐義務の素案｜和歌山の無人運営が抱える人件費【2026年9月】

「うちは鍵も受付も自動化したので、人は置いていません。」

こう説明できる一棟貸しや民泊は、ここ数年で珍しくなくなりました。スマートロックで解錠し、チェックインはスマホで完結し、清掃は業者が入る。人件費が要らないからこそ、1棟でも収支が合うという計算で組まれた事業計画は少なくありません。

その前提に、正面から手を入れる動きが出ました。京都市が示した規制強化の素案は、営業日数や建物の構造だけでなく、従業員が施設内か隣接する建物にいることを求める内容です。これまで京都市が課してきた「おおむね10分以内に駆けつけられる場所」という要件よりも、さらに一段厳しくなります。

やっかいなのは、この種のニュースが「京都の話」として流れてしまうことです。和歌山県の事業者が本当に確認すべきなのは、京都市の条例ではなく、自分の県がすでに求めている駐在義務と、その義務を満たすために毎晩いくら払っているのか（あるいは、誰の無償の待機で回っているのか）という数字のほうです。人を置くコストを把握していない限り、規制が動いたときに何棟まで続けられるかを判断できません。

この記事では、2026年9月9日時点で一次情報から確認できたことだけを使い、①8月31日に示された素案の中身、②和歌山の事業者に効いてくる3つの経路、③11月のパブリックコメントまでに出しておく数字と契約の確認（コピペで使えるプロンプト8本つき）、④常駐をめぐる4つの誤解、の順で整理します。手元に、直近1か月の稼働日数と、運営を委託している方は委託契約書を用意しながら読み進めてください。

素案で変わるのは「どこに人を置くか」

先に全体像です。今回の素案でぶつかっているのは、無人・遠隔運営という運営モデルそのものです。

ポイントは、日数規制と常駐義務で効く相手が違うことです。ゼロ日規制はこれから開業する人に効きます。一方の常駐義務は、すでに運営している施設に効く可能性が報じられています。「もう営業しているから関係ない」と読むと、一番大きい論点を落とします。

そして和歌山の事業者にとって重要なのは、常駐か駐在かという言葉の違いより、人を置くと1泊いくらかかるのかを自社の数字で持っているかどうかです。この記事の後半は、その計算に紙幅を割きます。

① 8月31日の検討会議で示された素案の中身

まず、報道の元になっている動きを、確認できた範囲で押さえます。

1) 会議そのものは市の公式ページで確認できる

京都市は令和8年度 第2回京都市にふさわしい民泊の在り方検討会議の開催を告知しており、開催日時は令和8年8月31日13時から15時、場所は市役所北庁舎2階の市会大会議室、議題は「地域の実情を踏まえた民泊の規制強化策（素案）について」と記載されています。ページの掲載日は2026年8月24日、担当は産業観光局観光MICE推進室（075-746-2255）です。会議は公開で、傍聴席は20席とされています。

委員は5名で、令和8年度 第1回検討会議（2026年4月15日開催）の告知ページに名簿があります。第1回分は審議会等の開催結果ページに次第・委員名簿・「民泊の現状と課題等」の資料・議事録がPDFで公開されています。一方、第2回の会議資料と議事録は、2026年9月9日時点で公開を確認できませんでした。したがって素案の条文レベルの中身は、現時点では報道を通じてしか読めません。

2) 報じられている素案の中身

旅行専門メディアのTRAICY（2026年9月7日）は、素案の内容として次の点を伝えています。

• 簡易宿所と住宅宿泊事業（届出住宅）の双方に、施設内か隣接する建物への常駐義務を課す
• 前面道路の幅員が1.5メートル未満の袋路などについて、届出住宅も簡易宿所と同様に立地を規制する案
• 長屋の界壁に遮音性能の規定を設ける案
• 既存施設についても、猶予期間を設けたうえで一律に規制することを検討する
• 苦情の状況として、2018年度から2025年度までの苦情全体の74%を民泊が占める
• 市内の宿泊施設は2025年度末時点で、旅館・ホテルが641施設42,554室、簡易宿所（民泊相当以外）が749施設15,280室、簡易宿所（民泊相当）が2,420施設2,924室

営業日数については、産経新聞（2026年9月7日配信）が、住居専用地域で家主の居住・不在を問わず新規開業の営業日数を年0日に制限し、既存施設には適用しない方針だと報じています。従来の「10分以内に到着できる場所」という要件から、施設内または隣接する建物での常駐へ変わる点、京町家については保全の観点から個別に検討すべきという意見が出た点も同記事にあります。京都新聞（2026年8月31日）は見出しで、住居専用地域と工業地域での新規営業が事実上禁止になると伝えています。

3) 今後の日程と、まだ決まっていないこと

TRAICYの報道によれば、京都市は11月2日に3回目の有識者会議を開催し、11月中に規制案を策定してパブリックコメントを実施したうえで、2027年2月市会への条例改正案の提案を目指すとされています。

現時点で公表されているのはここまでです。 素案は有識者会議に示された検討段階の資料であり、条例案そのものではありません。条文の書きぶり、常駐の運用基準（誰が・どの時間帯に・どこにいれば満たすのか）、既存施設の猶予期間の長さ、京町家の扱いは、いずれも市の公表資料では確認できていません。「京都で民泊が全面禁止になった」といった断定的な情報を見かけたら、それが可決済みの条例に基づくものかを必ず確かめてください。

なお、国の側の動きとしては、観光庁が2026年7月15日に地方公共団体に対して民泊に関する通知（「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」）を発出しています。論点は届出住宅に係るゼロ日規制と、ICTを活用した管理体制の義務付けの2点で、地方自治法に基づく技術的助言として出されたものです。大阪市の条例改正案を含む全体の流れは、民泊の規制条例が変わる｜大阪市の改正案と和歌山の宿が今週やること【2026年9月】で整理しています。

② 和歌山の宿・オーナーに効いてくる3つの経路

結論から言えば、京都市の条例は京都市内の施設にしか効きません。和歌山県内の民泊が明日から常駐義務になる、という話ではありません。ただし影響がゼロかというと、そうではなく、次の3方向に分かれます。

見落とされやすいのは、和歌山県にもすでに人の配置の義務があるという事実です。県の和歌山県で住宅宿泊事業（民泊）を営みたい方へには、宿泊者が届出住宅に宿泊する間、集合建物の場合は「その建物内に駐在しなければならない」、一戸建ての場合は「徒歩おおむね10分の距離の範囲内に駐在しなければならない」と示されています。あわせて、周辺地域の生活環境への悪影響の防止のために講ずる措置を定め、周辺住宅の住民に説明し、その措置について反対する意思がないことを確認することも求められています。

つまり、リゾートマンションの1室を民泊にしている場合、和歌山県のルールではすでに建物内への駐在が必要です。京都市の素案が言う「施設内か隣接する建物」に、実質的にかなり近い水準が、和歌山ではもう課されているということになります。無人運営を前提にした収支計画は、京都の条例を待つまでもなく、県のルールの時点で見直しが要ります。

窓口は保健所です。南紀では、田辺市・みなべ町・白浜町・上富田町・すさみ町が田辺保健所（0739-26-7934）、新宮市・那智勝浦町・太地町・北山村が新宮保健所（0735-21-9631）、古座川町・串本町が新宮保健所串本支所（0735-72-0525）、御坊市・美浜町・日高町・由良町・印南町・日高川町が御坊保健所（0738-24-3617）です。届出の手順と物件の見方は、白浜の民泊運営の始め方｜届出7ステップと物件の見極めチェック【2026年9月】にまとめています。

③ 11月のパブコメまでに出しておく数字と契約の確認

ここからは手を動かす部分です。各プロンプトはChatGPTなどの対話型AIにそのまま貼り付けて使えます。（　）の中を自社の情報に書き換えてください。

手順1: 「人を置く1泊」の人件費を計算する

最初にやるのは条例調べではなく、計算です。宿泊者の滞在中に人を置くと1泊いくらかかるのかを出さないと、体制の選択肢を比べられません。

和歌山労働局は、和歌山県最低賃金を時間給1,101円に改正決定の答申と公表しています（改定前は1,045円、令和7年11月1日発効）。発効予定日を含む詳細は最低賃金1,177円へ｜和歌山1,101円は10月3日発効・今やる7手順【2026年9月】で整理しました。あわせて押さえるのが深夜の割増です。和歌山労働局の時間外、休日及び深夜の割増賃金（第37条）では、深夜（原則として午後10時〜午前5時）に労働させた場合は2割5分以上の割増賃金が必要とされ、法定時間外労働と深夜が重なる場合は1.25＋0.25＝1.50倍で計算する例が示されています。

15時チェックイン・翌10時チェックアウトの19時間に人を置くと仮定し、時間額1,101円で機械的に計算すると次のようになります。

• 15時〜22時と5時〜10時の12時間: 1,101円 × 12 = 13,212円
• 22時〜5時の深夜7時間: 1,101円 × 1.25 = 1,376円 × 7 = 約9,634円
• 1泊あたり合計: 約22,846円

月20泊稼働なら約45万7,000円、年間では約548万円です。この金額を見て「無理だ」と感じたなら、それが正しい出発点です。1棟あたり1泊5万円で売っている一棟貸しでも、売上の4割超が人件費に変わる計算になります。

ただし、この試算はあくまで上限側の目安です。実際には次の3点で数字が動きます。①1人に19時間連続で勤務させることは法定労働時間を超えるため交替制が前提になり、時間外割増の考え方が変わる、②社会保険料・通勤費は含んでいない、③隣接して住んでいる家族や管理人が担う場合、追加の現金支出はほぼ発生しない。だからこそ、自社の前提で計算し直す価値があります。

あなたは小規模宿泊施設の労務コストに詳しいアドバイザーです。以下の材料から、宿泊者の滞在中に人を置く場合の人件費を試算してください。

【材料】
・施設の形態と棟数: （例: 白浜の一棟貸し1棟・定員6名）
・チェックイン/アウト時刻: （例: 15時/翌10時）
・直近1か月の稼働日数: （例: 18泊）
・想定時給: （例: 1,101円。和歌山県最低賃金額）
・深夜帯に人を置く必要の有無: （例: 必要）
・1泊あたりの平均販売価格: （例: 48,000円）

出力: ①1泊あたりの人件費（通常帯と深夜帯を分けて計算） ②月額と年額 ③売上に対する比率 ④コストを下げる案を3つ。深夜割増は22時〜5時を1.25倍として計算し、社会保険料等は含まないと明記してください。事実に基づかない推測は「仮説」と明記してください。

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手順2: 委託先が「人を置ける会社」かを契約書で確認する

運営を代行会社に任せている場合でも、届出者・許可を受けた者はあなたです。確認すべきは、委託契約書に人の配置が具体的に書かれているかです。「24時間対応」「緊急時対応」とだけ書かれた契約は、実態としてはコールセンターと駆けつけ業者の組み合わせであることが少なくありません。

あなたは業務委託契約のレビューが得意なアドバイザーです。以下の材料から、宿泊施設の運営委託契約で「人の配置」に関して確認すべき質問を10個作ってください。

【材料】
・委託している業務範囲: （例: 予約管理・清掃手配・緊急対応）
・契約書にある対応時間の記載: （例: 24時間対応と記載）
・委託先の拠点の場所: （例: 大阪市内）
・夜間の一次対応の想定: （例: コールセンター）
・自社が受けている行政の指導や近隣の苦情: （例: なし）

条件: ①誰が・どこに・何時から何時までいるのか ②到着までの所要時間の根拠 ③記録の保存と共有方法 ④条例が変わった場合の体制変更と費用負担 を必ず含める。法令の解釈は断定せず、確認する形の質問にしてください。事実に基づかない推測は「仮説」と明記してください。

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質問リストができたら、そのまま委託先に投げる文面に整えます。口頭でのやり取りは残らないため、書面かメールで聞くのが確実です。

あなたは取引先向けのビジネスメールを書くのが得意なライターです。以下の材料から、運営委託先に夜間の体制を確認するメール文面を400字以内で作ってください。

【材料】
・自社名と施設名:
・委託先の会社名と担当者名:
・確認したい内容: （例: 宿泊者の滞在中に誰がどこに配置されているか、到着までの所要時間、記録の保存方法）
・確認したい理由: （例: 自治体の規制動向を踏まえた体制の点検）
・回答してほしい期限:

条件: 相手を責める書き方にしない。用件を冒頭2文で伝える。回答してほしい項目は箇条書きにする。【材料】にない情報は書かず、事実に基づかない推測は「仮説」と明記してください。

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委託の形態そのものを見直す場合は、契約類型ごとの費用の決まり方を先に押さえると比較が早くなります。ホテル運営委託の仕組みと費用｜4形態の違いと選び方7ステップ【2026年9月】で4形態の違いを整理しています。

手順3: 常駐水準の体制を3つの選択肢で比べる

人を置くと決めたとき、持ち方は大きく3つです。どれが正解ということはなく、物件と家族構成で決まります。

あなたは宿泊事業の体制設計を支援するアドバイザーです。以下の材料から、宿泊者の滞在中に人を置く体制の作り方を3案比較してください。

【材料】
・物件の場所と形態: （例: 白浜町・木造一戸建て1棟／リゾートマンション1室）
・オーナーや家族の居住地と施設までの距離: （例: 車で20分）
・現在の管理体制: （例: 大阪の代行会社に委託）
・年間の稼働日数と繁閑: （例: 年120泊・夏に集中）
・確保できそうな人手: （例: 近所に住む知人1名）

出力: ①近接居住型 ②複数棟集約型 ③制度切り替え型 のそれぞれについて、成立条件・追加コストの発生源・失敗しやすい点。最後に、この物件で現実的な順に並べ替えてください。法令の適否は断定せず、確認先（保健所・消防・管理組合）を添えてください。事実に基づかない推測は「仮説」と明記してください。

※そのままコピーして使えます

手順4: 夜間の一次対応を「人と記録」の両輪で設計する

常駐が論点になっている背景には、深夜の騒音とごみの苦情があります。人を置いても、対応の手順と記録がなければ行政に説明できません。逆に、記録が整っていれば、体制の合理性を主張する材料になります。

あなたは小規模宿泊施設の運用手順書を作るのが得意なライターです。以下の材料から、深夜に近隣から騒音の連絡が入ったときの対応手順を、時系列の箇条書きで作ってください。

【材料】
・施設の場所と近隣との距離感: （例: 住宅地・両隣まで5m）
・夜間に動ける人と所要時間: （例: 隣家に住む管理人・3分以内）
・連絡手段: （例: 施設内の固定電話、宿泊者のメッセージアプリ）
・使える設備: （例: 玄関の照明、館内掲示、屋外の消灯タイマー）

条件: 最初の3分・30分以内・翌朝 の3段階に分ける。各段階で「記録に残す項目」を1行ずつ添える。宿泊者との衝突を避ける言い回しも1文ずつ入れる。【材料】にない設備・人員は登場させず、事実に基づかない推測は「仮説」と明記してください。

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あなたは小規模事業者の書式づくりが得意なアドバイザーです。宿泊施設の「人の配置記録」の様式を1枚分作ってください。

条件: 記載欄に「日付」「宿泊の有無」「配置した人の氏名」「いた場所（施設内／隣接／徒歩◯分の距離）」「配置した時間帯」「夜間の連絡の有無」「特記事項」を含める。A4縦1枚に収まる構成にする。保存年数と保管場所を書く欄も付ける。

【材料】
・施設の形態と棟数: （例: 一棟貸し2棟）
・想定する配置の形: （例: 隣家に住む管理人が22時〜翌7時）

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配置の記録は、苦情記録とセットで残すと効果が上がります。「その晩、誰がどこにいたか」を後から示せる事業者は、行政からも近隣からも扱いが変わります。

手順5: 何棟までなら人を置けるかの分岐点を出す

最後に、事業全体の判断です。1棟だけなら人件費が重すぎても、隣接する複数棟をまとめれば1人でカバーできる場合があります。逆に、棟が点在していると人数がそのまま増えます。ここは物件の買い増し方針そのものに関わります。

あなたは小規模宿泊事業の収支設計を支援するアドバイザーです。以下の材料から、人を置く体制に切り替えた場合の損益分岐点を整理してください。

【材料】
・保有・運営中の棟数と所在地: （例: 白浜町内に3棟。うち2棟は徒歩3分、1棟は車で15分）
・棟ごとの年間稼働日数と平均単価:
・現在の運営委託費: （例: 売上の20%）
・想定する配置体制: （例: 夜間のみ1名を隣接棟に置く）
・想定時給と勤務時間帯:

出力: ①現状の年間利益の概算 ②人を置いた場合の年間利益の概算 ③何棟をどの距離に集めれば1名でカバーできるか ④撤退・用途転換を検討すべき棟の条件。数字は【材料】の範囲でのみ計算し、前提を必ず併記してください。事実に基づかない推測は「仮説」と明記してください。

※そのままコピーして使えます

あなたは事業計画の文章化が得意なライターです。以下の材料から、金融機関や共同経営者に説明するための「運営体制の見直し方針」を600字以内でまとめてください。

【材料】
・現在の運営体制と課題: （例: 遠隔管理で夜間対応が委託先頼み）
・見直しの方向: （例: 隣接棟に管理人を置く）
・見込まれる費用の増加: （例: 年間◯円）
・見直しの理由となる事実: （例: 和歌山県の駐在義務、他都市の規制強化の動き）

条件: 確定していない他都市の条例を「決まったこと」として書かない。費用は【材料】の数字だけを使う。事実に基づかない推測は「仮説」と明記してください。

※そのままコピーして使えます

新規開業の相談を支援会社に出す段階なら、体制と費用の前提をどこまで書面にしてもらうかが分かれ目になります。任せる範囲と自分で確認する範囲の切り分けは、一棟貸しの開業支援会社の選び方｜見極め7ステップとチェックリスト【2026年9月】で整理しています。

④ 無人運営をめぐる誤解と注意点

報道をきっかけに動くとき、次の4つの勘違いが起きがちです。

誤解1: 「京都の話なので、和歌山の民泊には関係ない」

❌ よくある間違い: 京都市の素案のニュースを見て、自分の県には無関係と判断し、現在の管理体制を点検しないまま運営を続ける。

⭕ 正しいアプローチ: 京都市の条例が京都市内にしか効かないことを理解したうえで、和歌山県がすでに求めている駐在（集合建物は建物内、一戸建ては徒歩おおむね10分以内）を自社が満たせているか確認する。

なぜ重要か: 行政に問われるのは他都市の条例ではなく、自分の施設にかかっているルールだからです。和歌山では、リゾートマンションの1室の民泊なら建物内への駐在が必要になります。京都のニュースは、その事実を見直すきっかけとして使うのが正しい使い方です。

誤解2: 「スマートロックとカメラを入れれば、人の代わりになる」

❌ よくある間違い: 国がICT管理を認める方向だという情報から、機器を入れれば人を置かなくてよくなると受け取る。

⭕ 正しいアプローチ: 観光庁の2026年7月15日の技術的助言は、自治体が条例でICTを活用した管理体制を義務付けられるという論点を示したものだと理解する。人の配置義務を機器で置き換えてよい、という話ではありません。京都市の素案はむしろ、人を近くに置く方向に振れています。

なぜ重要か: 機器は記録と抑止には効きますが、深夜に鳴っている音を止めに行くことはできないからです。苦情対応の実務を機器に肩代わりさせる前提で組んだ計画は、規制が動いたときに一番先に崩れます。

誤解3: 「運営代行に任せているので、責任は代行会社にある」

❌ よくある間違い: 委託契約に「24時間対応」と書かれていることを確認しただけで、実際に誰がどこにいるかを把握していない。

⭕ 正しいアプローチ: 届出者・許可を受けた者は自分であることを前提に、夜間の一次対応者の所在地と到着時間、記録の残り方を契約書と実態の両方で確認する。

なぜ重要か: 行政の指導や近隣からの申し入れは、まず届出者に向かうからです。白浜への移住準備で地域の事業者の方と話す中でも、近隣との関係が続いている施設ほど「誰が出てくるか」が地域に知られています。契約書の文言より、顔と時間のほうが実務では効きます。

誤解4: 「既存施設は対象外だから、うちは様子見でいい」

❌ よくある間違い: ゼロ日規制が既存施設に適用されないという報道を読み、常駐義務も同じだろうと考えて何もしない。

⭕ 正しいアプローチ: 報じられている素案では、常駐については既存施設も猶予期間を設けたうえで一律に規制することを検討するとされている、という違いを押さえる。日数と体制で扱いが分かれている点が、今回の要点です。

なぜ重要か: 体制の変更には、人を探し、教え、シフトを組む時間が要るからです。猶予期間が仮に設けられても、募集から定着まではそれ以上かかることがあります。制度が決まってから動くと間に合わないのは、条例より採用のほうです。

ここまでの内容は、公表されている情報と無料の道具だけで進められます。それでも「計算する時間が取れない」「委託先にどう聞けばいいか分からない」という事業者が多いのも実情です。私たちは白浜（和歌山）への移住準備を進めながら、観光地の宿や店舗のデジタル面の支援に取り組んでいます（宮古島・伊豆へも現地訪問で対応）。無料ヒアリングは最大60分、契約前提の営業はいたしません。提案が不要なら30分の情報交換のみでも歓迎です（許認可の申請代行や労務手続の代行は行わず、必要に応じて提携の専門家をご紹介します）。

体制を切り替えられている事業者・いない事業者（チェックリスト）

現在地の確認に使ってください。当てはまるものにチェックを入れます。

• □ 宿泊者の滞在中に、誰がどこにいるかを日付単位で説明できる
• □ 和歌山県が求める駐在の距離要件を、自社の物件で満たしていると言える
• □ 人を置いた場合の1泊あたり人件費を、金額で答えられる
• □ 深夜帯（22時〜5時）の割増を計算に入れている
• □ 委託契約書に、夜間対応者の所在地と到着時間の定めがある
• □ 夜間に苦情連絡が入ったときの手順を、担当者が説明できる
• □ 誰がいつ配置されたかの記録が残っている
• □ 棟が増えたときに1人でカバーできる範囲を決めている

特に見落とされやすいのが、3つ目の「1泊あたり人件費を金額で答えられるか」です。ここが空欄のままだと、体制の議論がすべて感覚論になります。

数字で見る｜和歌山の民泊は1件あたりの宿泊者数が全国最多

「規制が強まるなら、和歌山の民泊も先細りでは」と感じるかもしれません。公表されている数字を並べると、実態はもう少し複雑です。

観光庁の民泊制度ポータルサイトが公表する住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況によると、令和8年7月15日時点の届出住宅数は全国で42,070件です。同じページの宿泊実績（令和8年4月1日〜5月31日分）では、「届出住宅あたりの宿泊者数を都道府県別にみると、和歌山県が36.8人で最も多く、次いで高知県（35.8人）であった」と記載されています。

この数字が意味するのは、和歌山の民泊は1件あたりの使われ方が全国で最も濃いということです。棟数が多いのではなく、1棟が繰り返し使われている。裏を返せば、人を置く必要が生じたときの負担も、1棟あたりで見れば全国で最も重くなりやすい地域だということになります。稼働が高いほど、常駐コストは「たまに発生する費用」ではなく「毎晩の固定費」に近づきます。

一方、京都市の状況は密度の問題です。TRAICYの報道によれば、市内の簡易宿所（民泊相当）は2,420施設2,924室で、旅館・ホテルの42,554室と比べれば客室数の規模は小さいにもかかわらず、2018年度から2025年度までの苦情全体の74%を民泊が占めています。規制強化の議論が施設数ではなく苦情の集中から出ている、という構図です。和歌山で同じ密度の問題が起きているという公表データは、2026年9月9日時点で確認できていません。

もう一つ、南紀の事業者にとって期日が決まっているコストがあります。白浜町は白浜町宿泊税についてで、1人1泊の宿泊料金に応じて10,000円未満が200円、10,000円以上20,000円未満が300円、20,000円以上50,000円未満が500円、50,000円以上が1,000円という税額と、令和9年3月1日という開始予定日を示しています。徴収するのは宿泊施設の経営者で、民泊も対象です（ページ更新日は2026年7月8日）。人件費と宿泊税、増える側の数字が2つ並ぶ以上、単価と予約経路の見直しは同時に進めるほうが現実的です。予約経路の組み直しは、南紀の宿が直予約を増やす方法｜白浜・田辺・串本の実情に合わせた7ステップ【2026年8月】を参考にしてください。

よくある質問

Q. 京都市の常駐義務は、いつから始まるのですか?

2026年9月9日時点で、施行日は決まっていません。報道によれば、京都市は11月に規制案を策定してパブリックコメントを行い、2027年2月市会への条例改正案の提案を目指すとされています。素案は有識者会議に示された検討段階の資料であり、条例ではありません。確定情報は京都市の公表資料で確認してください。

Q. 「常駐」と和歌山県の「駐在」は、何が違うのですか?

京都市の素案で報じられている常駐は、施設内か隣接する建物にいることを求める内容です。和歌山県が求める駐在は、集合建物なら建物内、一戸建てなら徒歩おおむね10分以内の距離の範囲内とされています。一戸建ての場合に許容される距離が違う、と押さえるのが実務的です。

Q. 和歌山県でも、常駐義務まで強化されますか?

2026年9月9日時点で、和歌山県が駐在要件を常駐へ強化する条例改正を行うという公表情報は確認できていません。県の民泊ページに記載があるのは現行の駐在義務です。今後の動きは県のページと管轄保健所への確認が確実です。

Q. スマートロックによる無人チェックインは違法なのですか?

無人チェックインという方式そのものの適否は、営業の根拠となる法律と自治体のルールによって変わるため、ここでは断定できません。確実に言えるのは、和歌山県では宿泊者の滞在中の駐在が求められており、鍵の受け渡しを自動化しても人の配置義務がなくなるわけではない、という点です。個別の適否は管轄保健所にご確認ください。

Q. 1人に19時間続けて常駐してもらうことはできますか?

労働基準法の法定労働時間を超える働かせ方になるため、そのままの形では組めません。和歌山労働局の説明では、深夜（原則22時〜5時）は2割5分以上の割増、法定時間外と重なる場合は1.5倍で計算する例が示されています。実務では交替制か、隣接して居住する人が担う形になります。具体的な組み方は社会保険労務士にご相談ください。

Q. 常駐の人件費は、いくらを見ておけばよいですか?

自社の時間帯と稼働で計算するのが唯一の答えです。目安として、和歌山県最低賃金の1,101円で15時〜翌10時の19時間を機械的に計算すると1泊あたり約22,846円になります（深夜7時間を1.25倍とし、社会保険料等は含まない試算）。手順1のプロンプトで、自社の稼働日数に置き換えて計算できます。

Q. 運営代行に委託していれば、体制の責任は代行会社にありますか?

行政への届出者・許可を受けた者は施設側です。委託していても、体制が要件を満たしているかを説明する立場は変わりません。委託契約で夜間対応者の所在地・到着時間・記録の残し方を確認しておくことをおすすめします。契約形態ごとの費用の考え方は、ホテル運営委託の仕組みと費用｜4形態の違いと選び方7ステップ【2026年9月】で解説しています。

Q. これから白浜で一棟貸しを始めるのは、もう無謀でしょうか?

公表数値を見る限り、和歌山県は届出住宅あたりの宿泊者数が全国最多で、需要そのものが細っているわけではありません。ただし人件費を織り込まない収支計画は成り立ちにくくなっています。集客面の設計は民宿・ペンションの集客方法｜予約を増やす7ステップとコピペ文例集【2026年8月】を、開業手順は白浜の民泊運営の始め方｜届出7ステップと物件の見極めチェック【2026年9月】を参考にしてください。

まとめ:今日から始める3つのアクション

1. 今日やること: 直近1か月の稼働日数を数え、手順1の計算式で「人を置く1泊」の人件費を金額にする
2. 今週中にやること: 委託契約書を開き、夜間の一次対応者が誰でどこにいるかを確認する（記載がなければ委託先に質問する）
3. 今月中にやること: 手順3の3案から自社に合う体制を1つ選び、配置記録の様式を用意して運用を始める

条例が決まるのを待つ必要はありません。人件費の金額が1つ出るだけで、続ける棟・畳む棟・買い足す棟の判断基準が揃います。

次回予告: 体制を変えた分の費用をどう単価に乗せるかは、南紀の宿が直予約を増やす方法｜白浜・田辺・串本の実情に合わせた7ステップ【2026年8月】で扱っています。

参考・出典

• 京都市「令和8年度 第2回京都市にふさわしい民泊の在り方検討会議の開催」（令和8年8月31日13時〜15時開催／議題「地域の実情を踏まえた民泊の規制強化策（素案）について」／ページ掲載日2026年8月24日／産業観光局観光MICE推進室 075-746-2255） 開催案内ページ ／ 令和8年度 第1回の開催案内 ／ 第1回の会議資料・議事録 （参照日: 2026-09-09。第2回の資料・議事録は同日時点で公開を確認できず）
• TRAICY「京都市、民泊規制強化案を公表 全施設に常駐義務、『ゼロ日規制』検討」（2026年9月7日／施設内か隣接建物への常駐義務、幅員1.5メートル未満の立地規制案、長屋の界壁の遮音規定案、既存施設は猶予期間を設けて一律規制を検討、2018〜2025年度の苦情の74%が民泊、2025年度末の施設数） 記事 （参照日: 2026-09-09）
• 産経新聞「住宅地での民泊新規開業、事実上禁止へ 条例改正目指す京都市の有識者会議が素案示す」（2026年9月7日配信／住居専用地域は家主居住・不在を問わず新規0日、既存施設には適用しない方針、従来の10分以内到着要件からの変更、京町家は個別に検討、2027年2月市会への提案を目指す） Yahoo!ニュース配信記事 ／ 京都新聞（2026年8月31日）記事 （参照日: 2026-09-09）
• 観光庁「地方公共団体に対して民泊に関する通知を行いました（『住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）』の発出について）」（2026年7月15日／論点はゼロ日規制とICTを活用した管理体制の義務付けの2点／地方自治法に基づく技術的助言） 報道発表 （参照日: 2026-09-09）
• 観光庁 民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況」（令和8年7月15日時点の届出住宅42,070件／宿泊実績 令和8年4月1日〜5月31日分「届出住宅あたりの宿泊者数を都道府県別にみると、和歌山県が36.8人で最も多く、次いで高知県（35.8人）であった」） 届出及び登録の状況 （参照日: 2026-09-09）
• 和歌山県「和歌山県で住宅宿泊事業（民泊）を営みたい方へ」（集合建物は建物内、一戸建ては徒歩おおむね10分の距離の範囲内への駐在義務／周辺住民への説明と反対する意思がないことの確認／保健所の管轄一覧） 県の民泊ページ （参照日: 2026-09-09）
• 和歌山労働局「和歌山県最低賃金が時間給1,101円に改正決定の答申」／「時間外、休日及び深夜の割増賃金（第37条）」（深夜は原則として午後10時〜午前5時、2割5分以上の割増。法定時間外と深夜が重なる場合は1.25＋0.25＝1.50倍で計算する例） 最低賃金の答申 ／ 割増賃金の解説 ／ 改定前の1,045円（令和7年11月1日発効）は和歌山県「和歌山県の最低賃金」 （参照日: 2026-09-09）
• 白浜町「白浜町宿泊税について」（税額200円／300円／500円／1,000円の4段階、令和9年3月1日開始予定、民泊も対象、翌月末までに納入、ページ更新日2026年7月8日、税務課 0739-43-6584） 白浜町の宿泊税ページ （参照日: 2026-09-09）

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• 最低賃金1,177円へ｜和歌山1,101円は10月3日発効・今やる7手順【2026年9月】: この記事の人件費試算で使った時間額の根拠と、発効前にやる賃金台帳の確認手順をまとめています

※本記事は2026年9月9日時点で公表されている情報に基づく解説であり、法令・条例の適用や許認可の可否、労務手続の適否を判断するものではありません。人件費の試算は前提を置いた機械的な計算であり、実際の支払額は勤務形態・社会保険料等により変わります。個別の適否は管轄保健所、労働基準監督署または社会保険労務士等の専門家にご確認ください。実績は代表およびメンバー個人としての活動を含みます。